Предлагается новый подход к изучению доходности инвестиционных и заемных проектов, где учитывается динамика взаимодействия инвестора и реципиента, являющегося представителем внешней среды проекта. При этом каждый участник проекта может иметь свою доходность, зависящую от стоимости капитала. Уста-новлен экономический смысл IRR как показателя операционной доходности в виде отношения дохода к использованным для его получения инвестициям. Здесь в качестве доходов и инвестиций (капитала) используются дисконтированные суммы процентных выплат, выделенных из потока платежей проекта, и накопленные дисконтированные суммы ссудных задолженностей. Установлено, что в проектах с единственным значением IRR